В Армении впервые вводится институт обратной ипотеки: собственник, достигший пенсионного возраста, сможет заложить банку свою квартиру, дом, садовый домик или дачу и получать взамен ежемесячные выплаты, сохраняя при этом право собственности и продолжая проживать в этом жилье. Как сообщает Iravaban.net, институт установлен законом № ՀՕ-321-Ն от 3 июля 2026 года, которым Гражданский кодекс РА дополняется новыми статьями 272.1–272.9. Закон вступает в силу 1 января 2027 года.
Как работает механизм
Согласно статье 272.2 Гражданского кодекса, по договору обратной ипотеки банк или кредитная организация предоставляет залогодателю денежные средства в виде периодических ежемесячных выплат через специальный банковский счёт, установленный Центральным банком. Залогодатель — собственник, достигший пенсионного возраста — сохраняет права собственности и пользования имуществом, передавая его в обратную ипотеку.
Какое имущество может быть предметом договора
Согласно статье 272.1, обратная ипотека является специальным видом залога жилого дома, квартиры, садового домика или дачи.
Согласно части 3 статьи 272.3, предметом договора может быть только имущество, принадлежащее залогодателю на праве собственности и не обременённое правами третьих лиц на момент заключения договора. Если имущество находится в общей собственности, для заключения договора все собственники должны достичь пенсионного возраста.
Что должен содержать договор
Согласно статье 272.3, в договоре должны быть указаны данные сторон, предмет обратной ипотеки, сущность и сумма обеспечиваемого обязательства, данные специального банковского счёта, сроки и порядок выплат.
Неотъемлемым приложением к договору является описание фактического состояния имущества, включая его внешнюю и внутреннюю отделку, а также фотографии. Согласно статье 272.4, договор заключается в письменной форме и подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Статья 272.5 предусматривает его государственную регистрацию в установленном законом порядке.
Обязательная консультация
Согласно части 1 статьи 272.8, кредитор обязан не менее чем за 10 дней до заключения договора обеспечить проведение обязательной консультации для залогодателя. На понятном для него языке должны быть подробно представлены условия договора, его правовые и финансовые последствия, применяемая процентная ставка, а также все возможные платежи и расходы.
Факт проведения консультации залогодатель подтверждает письменным заявлением.
Какие обязанности есть у собственника
Согласно статье 272.7, залогодатель обязан постоянно проживать в имуществе, являющемся предметом договора, сохранять его в описанном состоянии, не вносить без письменного согласия кредитора изменения, которые могут снизить стоимость имущества, а также своевременно оплачивать налог на имущество и обязательные платежи.
Отдельно предусмотрено, что не менее 80% выплат, получаемых от кредитора, должны использоваться исключительно в безналичной форме с банковского счёта, указанного в договоре.
Как рассчитывается процентная ставка
Согласно части 3 статьи 272.9, годовая процентная ставка по обратной ипотеке не может превышать минимальную фактическую годовую процентную ставку по жилищным ипотечным кредитам, предлагаемым банками и кредитными организациями, действующую на территории Армении на момент заключения договора. Согласно части 4, проценты накапливаются и не погашаются текущими выплатами до прекращения договора. Процентная ставка остаётся фиксированной на протяжении всего срока действия договора.
Когда прекращается договор
Согласно части 1 статьи 272.6, договор прекращается при наступлении одного из четырёх обстоятельств:
- смерти залогодателя;
- отчуждения заложенного имущества;
- постоянного проживания залогодателя в другом месте;
- полного погашения обязательств.
Что происходит после смерти собственника
Согласно части 8 статьи 272.9, правопреемник залогодателя в течение шести месяцев со дня смерти может полностью погасить обязательства перед кредитором и сохранить имущество. Если в течение этого срока правопреемник не погасит задолженность и не приобретёт имущество, кредитор после этого в течение трёх месяцев реализует имущество.
Отсутствие регрессной ответственности
Это один из основных защитных механизмов института.
Согласно части 5 статьи 272.9, обязательства залогодателя или его правопреемников не могут превышать сумму денежных средств, полученных от реализации заложенного имущества. Согласно части 6, если сумма, полученная от реализации имущества, превышает размер задолженности, остаток возвращается залогодателю или, в случае его смерти, правопреемникам.
Если полученной суммы недостаточно для полного погашения обязательства, согласно части 7 оставшаяся сумма не взыскивается с залогодателя или правопреемников за счёт другого имущества, а обязательство считается прекращённым.
Другие защитные механизмы
Согласно частям 1 и 2 статьи 272.9, имущество в течение всего срока действия договора подлежит обязательному страхованию, а до заключения договора — обязательной оценке.
Согласно части 9, имущество не может использоваться в качестве меры обеспечения иска в связи с другими обязательствами залогодателя перед третьими лицами. Кроме того, согласно части 3 статьи 272.8, кредитор обязан один раз в год предоставлять залогодателю письменный отчёт об остатке обязательства и произведённых выплатах.
Как это работает для супругов
Обратная ипотека непосредственно связана с институтом собственности супруга, который вводится тем же законом.
Согласно части 3 статьи 272.3, если имущество, находящееся в общей собственности, принадлежит одному из супругов на праве собственности супруга, договор обратной ипотеки может быть заключён только в случае, если все совладельцы достигли пенсионного возраста.
Часто задаваемые вопросы
Потеряю ли я квартиру сразу после заключения договора?
Нет. Согласно статье 272.7, на протяжении всего срока действия договора залогодатель сохраняет права собственности и пользования имуществом и обязан продолжать проживать в нём.
Могут ли с моих наследников потребовать больше денег, чем стоит квартира?
Нет. Согласно части 5 статьи 272.9, ответственность является нерегрессной: обязательства не могут превышать сумму, полученную от реализации заложенного имущества.
Сколько времени у наследников есть для погашения задолженности?
Шесть месяцев со дня смерти согласно части 8 статьи 272.9. После этого кредитор может реализовать имущество в течение трёх месяцев.
Итоги
Таким образом, согласно новым статьям 272.1–272.9 Гражданского кодекса РА, установленным законом № ՀՕ-321-Ն от 3 июля 2026 года и вступающим в силу 1 января 2027 года, собственник, достигший пенсионного возраста, сможет заложить банку квартиру, дом, садовый домик или дачу и получать ежемесячные выплаты, сохраняя право собственности и проживания в этом имуществе.
Договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Процентная ставка не может превышать минимальную действующую на рынке ставку по жилищным ипотечным кредитам. Ответственность является нерегрессной, а после смерти собственника наследники получают шесть месяцев для погашения задолженности и сохранения имущества, сообщает Iravaban.net.